공동저당 뒤 새 건물을 지었다면 경매 후 법정지상권은 언제 인정될까
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 안내된 예외 사정과 판단 기준을 살펴봅니다.
공동저당권을 설정한 뒤 그때 있던 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.
예외를 검토할 때는 두 가지를 확인해야 합니다.
새 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 그리고 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지입니다.
이와 같은 특별한 사정이 있으면 원칙과 다른 판단이 가능합니다.
먼저 확인할 것은 담보 설정 당시의 건물입니다
생활법령 안내는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점을 법정지상권의 관련 요건으로 제시합니다. 질문처럼 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거됐다면, 나중에 지은 건물이 당시 담보 대상이던 건물과 같다고 전제할 수 없습니다.
따라서 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 나뉘었다는 사실만으로 권리가 생기는 것은 아닙니다. 안내는 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 근거로, 신축 건물에 관한 특별한 사정이 없는 경우 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.
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예외를 검토할 때 볼 사정
예외 여부를 살필 때는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일했는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등을 확인해야 합니다. 안내가 든 사정은 예시이므로, 구체적인 사건에서 권리가 인정되는지는 사실관계를 따져야 합니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 사실만으로는 생기지 않는 것이 원칙입니다. 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 안내된 특별한 사정이 있는지 함께 살펴야 합니다.
신축 건물에 관한 예외 사정은 무엇인가요?
신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등이 안내되어 있습니다. 이 요건을 실제로 충족했는지는 관련 사실을 확인해야 합니다.