공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매로 토지와 주인이 달라지면 법정지상권은 생길까?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 자료에 제시된 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.
예외적으로 달리 판단할 여지가 있는 사정도 자료에 나옵니다.
새 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에 대해서도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 이에 해당합니다.
질문을 가르는 두 시점
이 상황에서는 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사실만으로 결론을 정하기 어렵습니다.
먼저 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌는지를 살펴야 합니다. 원문은 이 순서로 진행된 경우를 일반적인 법정지상권 성립 상황과 구별합니다.
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라진 경우를 다루지만, 공동저당 설정 당시의 건물이 철거되고 신축됐다면 신축 건물에 관해 별도의 기준이 제시됩니다. 따라서 경매 결과만 확인하기보다 공동저당권 설정 당시의 토지·건물 관계와 이후 신축 건물에 설정된 담보 내용을 함께 확인해야 합니다.
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특별한 사정은 무엇인가요?
자료가 든 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우입니다. 원문은 이를 포함해 특별한 사정이 있으면 원칙과 달리 볼 수 있다고 설명합니다.
이 조건을 떼어 내어, 경매 뒤 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 이유만으로 예외가 인정된다고 해석해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
이 설명은 기존 건물이 남아 있는 경우에도 그대로 적용되나요?
자료에서 다루는 것은 공동저당권 설정 후 기존 건물을 없애고 새 건물을 지은 경우입니다. 따라서 기존 건물이 그대로 있는 상황에 관한 결론으로 넓혀 읽기보다, 자료에 제시된 철거·신축 여부를 먼저 확인해야 합니다.
법정지상권이 생기는 때는 언제인가요?
자료는 법정지상권이 성립하는 경우 매수인이 매각대금을 지급한 때 권리가 성립한다고 설명합니다. 성립을 위해 등기가 필요한 것은 아니지만, 다른 사람에게 권리를 처분할 때에는 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.