전입신고는 대항력, 확정일자는 경매 때 우선변제권을 갖추는 데 쓰입니다
주택 인도와 전입신고로 생기는 대항력, 확정일자까지 갖춰야 취득하는 우선변제권의 차이와 발생 시점을 정리합니다.
주택 임대차에서 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 임차주택이 경매·공매될 때 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 보증금을 먼저 변제받는 우선변제권은 이 대항요건에 더해 임대차계약서상의 확정일자까지 갖춰야 취득합니다.
전입신고와 대항력
대항력은 임대차등기가 없더라도 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘입니다. 예를 들어 주택이 다른 사람에게 양도되면 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있고, 자료는 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다고 설명합니다.
대항력을 갖추려면 주택의 인도와 주민등록이 모두 필요합니다.
주택의 인도는 임대인에게서 임차인에게 점유가 이전되는 것을 말하며, 임차인이 입주해 사는 상태를 뜻합니다.
전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 봅니다.
두 요건을 갖춘 날 바로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 효력은 그 다음 날 오전 0시부터 발생합니다.
따라서 입주와 전입신고를 마친 날이 같더라도 대항력의 발생 시점은 다음 날입니다.
확정일자와 우선변제권
확정일자는 해당 날짜에 임대차계약서가 존재했다는 점을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자입니다.
확정일자만 받았다고 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다.
주택 인도와 전입신고라는 대항요건도 함께 갖춰야 합니다.
우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매될 때 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
따라서 두 권리는 기능이 다릅니다.
대항력은 제3자에게 임대차 내용을 주장하는 데 쓰이고, 우선변제권은 경매·공매에서 보증금을 우선해 변제받는 데 쓰입니다.
발생 시점은 요건을 갖춘 순서에 따라 이해해야 합니다.
주택 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 전에 계약서에 확정일자를 받았다면, 우선변제권은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
대항력과 우선변제권 모두 다음 날 효력이 시작되지만, 우선변제권에는 확정일자라는 추가 요건이 필요합니다.
가령 임차인이 이사해 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날 확정일자도 갖췄다면, 자료에 제시된 조건에서는 다음 날 오전 0시부터 대항력과 우선변제권의 요건을 갖추게 됩니다.
반대로 확정일자만 있고 주택 인도나 전입신고가 빠졌다면 우선변제권 요건을 모두 갖춘 것이 아닙니다. 전입신고와 주택 인도만 마친 경우에도 경매·공매에서 우선변제권을 취득한 것은 아닙니다.
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자주 묻는 질문
전입신고만 마치면 대항력이 생기나요?
아닙니다. 주택의 인도와 주민등록을 모두 마쳐야 합니다.
전입신고는 주민등록을 마친 것으로 보지만, 주택을 인도받아 점유하는 요건도 필요합니다.
대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
확정일자를 받으면 경매 때 보증금을 우선해 받을 수 있나요?
확정일자만으로는 우선변제권을 취득하지 못합니다.
주택의 인도와 전입신고라는 대항요건도 함께 갖춰야 합니다.
세 요건을 갖춘 경우 임차주택이 경매·공매될 때 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.